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居抜き売却の失敗・トラブルについて知ろう!


居抜き トラブル 失敗

居抜き売却をされる方にとっても心配の種でもあるトラブル。事前に知って、失敗してしまう前に回避しましょう!知らないでトラブルを起こしてしまうと大金が必要になってしまったり、最悪裁判になってしまうなんてことも!でも、きちんと事前に知っておけばそんなトラブルも未然に防げ、失敗することも避けられますよ!

貸主・管理会社が造作譲渡を認めてくれない

Q.店舗を閉店したいと考えていたのですが、賃貸借契約書では「原状回復に戻して、退去しなければならない」という記載があります。引渡はスケルトン状態でしたので、同じ状態に戻さなければなりませんが、工事費用がとても掛かるようで、預けてある保証金を充てても足が出てしまいそうです。そのため居抜き売却ができないかどうか管理会社を通して貸主に相談してもらったところ、「契約書に書いてある通り、原状回復して欲しい。造作譲渡は認められない」と言う回答しかもらえませんでした。このような場合でも居抜きで売却することは可能なのでしょうか?

A.基本的に退去の際は賃貸借契約書に従うこととなるため、貸主様側からの回答には何ら問題はありません。貸主様や不動産屋にとっても、居抜き売却の経験がない場合には、二の足を踏んでしまうケースもあるでしょうし、居抜き譲渡にまつわるわずらわしさやトラブルを避けたいと考えることもあるでしょう。そのため、まずはどのような理由で貸主様側が拒否されているのかを確認します。何か懸念されているところがあれば、その懸念点を解消できる提案をし、承諾頂けるよう働きかけることになります。

確かに居抜き売却をする上で、居抜き売却の許可を得る交渉は、居抜き売却の一連の中でも難関作業にはなりますが、弊社のスタッフが丁寧に説明致します。また、交渉の甲斐なく、居抜き売却が出来ないということであっても、お客様にとって最善の売却方法を提案致します。

売却の募集をしていることを従業員に知られたくない

Q.1年前から居酒屋を経営しているのですが、売り上げがイマイチ伸びず、先々のことを考えると不安になり、予算上の都合で原状回復の工事をして売却するより、出来れば居抜き売却を希望しています。しかし、居抜き売却の場合、営業中に内覧をしたりすると言うことを耳にしました。お恥ずかしながら出来るだけ従業員やお客様を含め、確実に閉店が決まるまで周囲には知られたくありません。問い合わせた先の不動産屋さんでは、知られないように情報源を最小限に抑えることは出来るが、オープンに公開していない分売却まで時間がかかってしまうと言われました。出来るだけ短い期間の間に済ませたいと思っているのですが、その為には大々的に情報を流さなければならないのでしょうか?

A.弊社を利用した場合に、売却情報を従業員に知られたくないと言うことを仰っていただければ、未公開の会員様のみに情報を案内致しますので、周囲に情報が漏れること防ぐことが出来ます。勿論、従業員のいない時間帯にのみ内覧することや、弊社との連絡を知られないよう、連絡可能な時間帯や連絡先も指示して頂ければ、ご希望に沿えるかと思います。あとは、ご依頼者様側からも従業員にバレないように徹底して頂ければ、従業員に知られることはありません。

心配されている売却に有する時間ですが、オープンな物件でもクローズな物件でも希望価格や業態によって、時間がかかってしまうケースが少なからずあります。そのため時間に余裕を持って頂いた方が良いですが、お急ぎの場合でも出来るだけご希望に沿えるように最善を尽くします。

売却の募集をしていることを貸主や不動産屋に知られたくない

Q.通常通りの閉店ではなく、居抜き売却を考えているのですが、貸主や不動産屋には知られたくありません。次の引継ぎ手が見つかるまでは営業することを考えているので、貸主や不動産屋に話してしまうことで、退去の手続きを迫られてしまうことを危惧しています。その他、なるべくトラブルを起こさず、失敗もしたくないので、出来るだけ隠しておきたいと考えています。こういう状況で募集をして頂くことは可能でしょうか?

A.賃貸借契約上、原状回復もしくはスケルトン戻しの上での退去が要求されており、また借り手が次の入居者を探す行為を、又貸し先を探していると見られてしまうことがあります。そのため、居抜き売却を進める第一段階として、貸主様や管理会社様に居抜き売却の許可を事前に得る必要があります。しかし、場合によっては居抜き売却の許可を得ることが解約予告として捉えられてしまうこともあり、貸主様や不動産屋にどうしても知られたくないということであれば、その事を前提としたご相談をお受けすることは可能です。ただし、スムーズな売却が出来ない可能性がある事を予めご了承下さい。

売買契約直前に購入希望者がキャンセルしてきた

Q.居抜き売却を決めてから、売却情報を公開して頂き、何人かの方にも内覧で足を運んでいただきました。先日、その中で店舗を気に入って頂ける方をご紹介して頂き、申込を入れて頂きました。大家さんの審査も通り安心していたところ、売買契約を目前に居抜き売却をお願いしている不動産屋さんから、その申込者からキャンセルの要望を受けたと言われました。何でも並行して申込を入れていた他の店舗を契約することになったようです。既に退去の準備を進めていたこともあり、お店も近々閉店します。契約上の退去日まではまだ時間があるので、募集を続けることは可能ですが、その間にも賃料が掛かってしまいます。申込をした方に対し、キャンセル料などを請求することはできるのでしょうか?

A.残念ながら、売買契約前なので、次の方を探すより他ありませんが、どんなに気に入っていた方でもやむを得ない事情によりキャンセルされる場合が少なからずあります。ですが、それを未然に防ぐ為にも早期に契約をとりまとめたり、第二、第三の希望者も確保しておくことにより、そんなトラブルに合ってもスムーズに契約に臨めるように弊社もサポート致します。また、閉店のタイミングに関しましても、お客様の事情によりベストなタイミングがございますので、ご相談下さい。

引渡手続き直前に購入希望者がキャンセルしてきた

Q.現在の場所から違う場所の店舗に移転をしようと考えて、居抜き売却を進めていました。数ヶ月前に出店希望者と売買契約も済み、閉店準備をしていましたが、居抜き売却を依頼していた不動産屋から、出店希望者よりキャンセルしたいと言う連絡があったことを伝えられました。従業員やお客様には、移転の告知をしてしまいましたし、引くに引けない状況になっています。移転先の店舗の事もありますし、現在の店舗を通常閉店させるしかないのでしょうか?

A.様々な理由により、やむを得ずキャンセルされる方も中にはいらっしゃいます。このケースは1つ前の質問と異なり、売買契約後に発生したキャンセルであり、売買契約内の解約に関する規定に基づく処理をします。出店希望者が手付金を支払っているのであれば、出店希望者はその手付金を放棄することで解約が出来る為、売主側はそれ以上の責任の追及は出来ません。手付金がない場合には、その他の契約条項に基づくか、もしくはそのような規定が無い場合は発生した損害をどう補填するかを考えなければなりません。

いずれにしても、解約時には金銭が発生する、もしくは戻ってこない可能性が高いと言うこともあり、実際は売買契約前に比べてキャンセルに至ってしまう確率は低いです。しかし引き渡し直前と言うこともあり閉店準備に取り掛かっていると思われますので、キャンセルされたままですと、原状回復もしくはスケルトン状態に戻して退去をするか、退去日までに新たに次の希望者を探し出すか、もしくは貸主様の承諾の元、賃貸借契約を延長してもらい、次の出店希望者の募集を継続することになります。契約期間延長の場合は、当然余分に家賃を支払い続けなければなりません。できるだけ未然にリスクを減らしておく為にも、第二、第三の希望者を確保しておくことや早期の取りまとめが重要です。

売買契約後、引渡手続き時に不用な物があると言って減額請求をしてきた

Q.先日、居抜きでの譲渡の募集をお願いしていたところ、無事に出店希望者を見つけることが出来、譲渡するものを一覧にして、了解を得た上で売買契約を行いました。その後、引渡手続きの際、希望者側から造作の中に不用品が出てきた為、造作額を減額してほしいと言われました。この場合、こちらが減額を受け入れるしかないのでしょうか?造作の処分費用を考えると出来るだけ買取って頂きたいのですが・・・

A.事前に譲渡対象物のリストを作った上で、造作譲渡契約を締結しておりますので、その後の譲渡物や金額の変更は基本的には認められません。但し、そのために1から契約をやり直すと言うのもスピード感を損ねてしまいます。売り手側、買い手側それぞれの事情もありますので、双方にご納得頂けるよう進めてまいります。

引渡手続き直後に、譲渡した物が壊れてしまった

Q.出店希望者も見つかり、売買契約・引渡手続きなども何の問題もなく済みました。ところがその数日後に、引渡し時には何の問題もなく稼働していたある厨房機器が故障したという連絡をもらいました。引渡し時に念入りに確認して頂いたので安心していたのですが、まさかの事態に戸惑っています。この場合違約金を払ったり、弁償をしなければならないのでしょうか?

A.どんなにメンテナンスなどで気を付けていても、長年使用していたり何らかの原因で故障してしまうことはあります。引渡し時に問題無かった厨房機器が、自分の手を離れて数日後に故障したとなると、慌ててしまうのも無理はありません。このような事態を防ぐ為にも、造作譲渡契約書に瑕疵担保責任は負わないと言う内容を織り込みます。一般的に瑕疵担保責任とは、売買契約の時点で明らかになっていなかった傷や欠陥などの瑕疵を売手が買手に対して追う責任を意味します。居抜き物件の場合、譲渡の対象となる機器類は中古であり、事前の故障は予測困難ですので、その責任を負わないと言う契約をすることにより責任を免れることができます。

このような内容の規定を盛り込むにあたり、売り手側に機器類の購入時の状態(新品・中古)や使用期間を申告して頂き、予め買い手側に判断して頂きます。また買い手側には、契約を締結する際に中古品であることによる責任免除について改めて説明致します。他にも、引渡し時に入念にチェックして頂くようにお願いします。これにより、引渡し後の責任を免れるように致します。

引渡手続き後に、譲渡した物の中にリース品が含まれていたことがわかった

Q.居抜き売却を依頼して、トントン拍子で、売買契約・造作譲渡・店舗の引き渡しと滞りなく終わり、一安心していました。しかし先日、譲渡した造作の中にリース品があることが発覚しました。リース会社からの連絡で発覚したのですが、その時にリース品を返却してほしいと言うことを言われてしまいました。造作の購入者はすでにお店をオープンさせており、その造作がなくなると営業に支障がでるので、損害賠償を請求すると言われてしまいました・・・

A.リース品の場合は、リース会社の契約によって対応が異なることがありますが、基本的にはリース契約が解除されるとリース会社に引き取られてしまいます。そうなると、契約時に提示した譲渡対象品の引渡債務を果たさなかったことによる責任が発生します。買い手に対して一部造作代金の返還が必要になったり、新たに購入する代替品の購入代金を請求されたり、開業日の変更や営業に支障が出てしまう事態に陥れば、相応の賠償額を請求されてしまうことも考えられます。

その様なことを防ぐ為にも、リース品が含まれているかどうかを事前に調べる必要があり、リース品が含まれていれば、きちんと清算しておきましょう。リース会社の所有物を勝手に処分してしまったことになるため、リース会社からも損害賠償を請求されることもあり得ます。特に業務委託等で店舗の運営を他の方に任せている方などは、現状を把握しきれていないことがあります。このようなことが起こり、失敗してしまわない為にも、事前にキチンと確認しましょう!

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