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飲食店を手放す前に、居抜き物件としての売却を検討しましょう!<1>


居抜き 売却

飲食店を辞めようとをお考えの皆さん、退去って意外と費用がかかってしまうことをご存じですか? 現在、使用している店舗を退出する際は、契約上スケルトン状態(原状回復)に戻さなければならないという条文が記載されていることが多いです。 ちなみに、スケルトン状態とは、内装工事する前の状態、つまりはコンクリートの打ちっぱなし状態のことです。

原状回復にかかる費用は、全て売主が負担する場合がほとんどです。ついこの間、購入したばかりのインテリアから厨房機器などに至るまで全て処分しなければならないなんて、ちょっともったいないと思いませんか?中には、開店して間もないけれどやむ終えず閉店しなければならない人もいるかもしれません。まだまだ使えたり、新しい物を処分しなければならないなんて腑に落ちないですよね。

居抜き売却であれば、あなたの大事な店舗を有効活用して売却することが出来ます。居抜き売却を検討してみませんか?


①まずは、居抜きについて知ろう!

居抜きとは、現在使用している状態のまま売買または賃貸借すること、つまり、内装や設備に至るまで次の方に引き継いでもらうということです。売主は、原状回復の工事費用を負担することなく、また買主は、簡単な手直しやリフォームだけで済むので、お互いにメリットが多いのです。売却の場合は特にメリットが多く、原状回復工事の負担をしなくても良くなることに加えて、内装・設備の状態が良ければそれらを売却し、造作譲渡料を得ることができる場合もあります。

売却したい方には、様々な理由があると思います。思いの外経営がうまくいかなかった方や、自身や親族の病気、又は移転など、どの理由を取っても費用が掛からない方が助かりますよね。特に経営がうまく行かず赤字の場合は、通常通り閉店してしまうと、負担に負担を重ねてしまうことにもなるので、居抜き売却をすることによってそれが軽減することが出来ます。

②売却にまつわるお金の仕組み

居抜き売却にメリットが多いことは、知っていただけたかと思いますが、では実際どれぐらい違うのか、売却にまつわるお金の仕組みをご紹介したいと思います。

◎スケルトンに戻して退去する為に実際にかかる費用

退出までにはお金が必要になります。その必要なお金とは、一般的に原状回復工事費+解約予告期間賃料(+償却費もしくは敷引)です。ここで言う原状回復工事費は、スケルトン状態にする費用です。大体、1坪8~10万円必要になります。もし仮に15坪の物件だった場合には、120~150万円必要になります。

解約予告期間賃料とは、借主が解約を貸主に申し出てから退去するまでに掛かる賃料を意味します。お店を閉め、解約する場合、契約上貸主に半年から3ヵ月前までに申し出る必要があります。この申し出から解約するまでの期間を解約予告期間と言い、その期間中には、閉店していても営業していても賃料を支払わなければならない、もしくはその期間の賃料をまとめて支払わなければ退去できません。赤字経営の店舗の場合、閉店をして空家賃を払う、もしくは赤字のままをしながら営業しなければなりません。家賃が高ければ高いほど負担も大きくなります。

その他追加で掛かる費用とは言えないかも知れませんが、償却費も忘れないようにしたいですね。契約内容によって異なりますが、その費用は保証金の何%もしくは、月額賃料の○ヶ月分として規定されています。保証金や敷金から差し引かれて戻ってくるので、売主の持ち出しはありませんが、償却費が多ければ、返還される保証金や敷金が少なくなるということになります。

以上の3つを合わせた負担が、通常の退出時にかかる費用になります。原状回復工事費+解約予告期間賃料が多いほど負担が多いです。保証金で補うことができればまだ良い方で、中には赤字で退出になる場合もあります。それでは、次に居抜きのパターンを見てみましょう。

◎居抜きで、意外な収入!?

通常の退出で必要な3点【原状回復工事費+解約予告期間賃料+償却費】ですが、この中でかからなくなる費用があります。まずは、原状回復工事費がなくなります。居抜きは、現状のままで次の方に引き継ぎますので、この費用が必要なくなります。

そして、負担が少なくなるのが、解約予告期間賃料です。元々の解約日を待たずに次の方が入居し、賃料を支払うことになるので、負担が少なくなります。なるべく負担を減らすためにも、余裕を持った計画を立てましょう。

そして、居抜きの最大のメリットが造作譲渡料です。造作譲渡料とは、造作の売却によって受け取ることになる金銭です。造作譲渡では、譲ることになる内装・設備の価値が大きいほど造作譲渡料が増える可能性があります。その他、立地条件が良い、集客力があるなども価値としてみなされることがあります。もし造作譲渡料が低かったもしくは無償で譲ってしまった場合でも、通常の原状回復工事費と解約予告期間賃料がかかる退出よりも、必要な費用が少なく済むので、現状迷っている方も一度査定してみてはいかがでしょうか?

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