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居抜き譲渡を利用して、店舗を移転させたい!


居抜き 譲渡 移転

現在の店舗を他の場所に移転したい!しかし、契約上だとスケルトン状態に戻さないといけないので、費用がかかってしまう・・・そうお考えではありませんか?実は、移転も居抜き物件を利用することによって、コストを抑えることが出来ます。弊社では、退店・出店のサポートもお手伝い致しておりますので、移転の流れからサポートまで、まるっとご紹介したいと思います!

店舗移転ってどうやるの!?移転の流れについて

店舗の移転の場合は、退去と出店を共に行わなければならないので、スムーズに事を運ぶには、ゆとりを持ったスケジューリングが鍵になってきます。

通常通りに退去を行う場合、まず初めに貸主に解約予告をせねばなりません。解約予告義務とは、賃貸借契約の解約を事前に貸主に通知しなければならない義務のことです。店舗の場合は、大体3~6ヵ月前に通知することが設定してあります。そして、解約を予告してから解約する日までの家賃は、これまで通り支払わなければなりません。早急に退去したい場合には解約日までの家賃を一括で支払わなければなりませんが、解約する日の途中まで通常通り家賃を支払いながら、退去日以降の家賃を一括で支払うと言うことも相談できます。貸主の承諾が得られれば、例えば解約予告が6ヵ月前の場合、2ヵ月だけ営業して残り4ヵ月分を一括で支払って即時退去と言うことも可能になります。

ただし、基本的に通常退去する場合には原状回復が契約で義務付けられていますので、注意が必要です。原状回復とは、店舗を借りた初めの状態を指しますので、大体の店舗がスケルトン状態に戻すことになります。

スケルトン状態に戻すには、什器などの撤去をし、内装や造作の取り外し工事などが必要なので、すぐに出来ると言うわけではありません。そして、切り詰めた日程で原状回復工事を行うと、短い期間の工事になりますので、工事の人件費が多くかかってしまったり、粗雑な内容になってしまうことで、トラブルの原因になる場合がありますので、日程にはゆとりを持った方が良いでしょう。

この、原状回復工事の費用ですが、借主側の負担になりますので、解約予告後の賃料と合わせるとかなり高額になります。


合わせて行わなければならないのが、新店舗探しです。 新店舗探しも色々な方法があります。営業しながら探す方法や、一旦現店舗を閉店してから仕切り直す方法、旧店舗と新店舗を一定期間同時に営業しながら徐々に移転していく方法など様々です。

営業しながら探す方法ですが、新店舗が見つかり次第移転する場合には、解約予告賃料を一括で支払い、新店舗の出店費用も同時に支払わなければならないので、出費が一気にかさみます。また、解約予告期間内に見つからなかった場合には一旦退去しなければならないため、全てが予定通りにいくとは限らない所も不安要素です。

一旦、現店舗を閉店してから仕切り直す方法は、解約予告後の賃料と新店舗出店費用を同時に支払うことは回避できますが、その間の造作の保管方法が問題になります。現店舗にある、動かせない造作については撤去すると考えても、動かせたり保管できるような造作まで廃棄するかどうかは大きな問題になります。全てを廃棄した場合には、新店舗で新たに造作を購入しなければなりませんし、保管するにも保管場所探しや保管にかかる費用が発生します。また、閉店から新店舗開店までの期間があまりに長いと劣化する造作もあるかと思いますので、故障などで買いなおさなければならないことも考えられます。

そして、旧店舗と新店舗を同時に営業するケース。お客様への案内や現存のスタッフの移動などは一番スムーズに行えますが、2店舗の家賃を同時に支払わなければならないことと、何よりもしばらくの間2店舗を同時に営業しなければならないので、お金も体力も必要になり、あまり現実的ではありません。これができるなら、移転ではなくそのまま多店舗展開を目指すべきでしょう。

同時に営業しない場合でも、新店舗の賃貸借契約をし家賃を支払い始めれば、新店舗を確保することは出来ます。

他にも、場合によってはいくらか前金を支払えばキープできる物件もあるようです。

さもなければ、自身が借りられるようになるまで、希望の店舗が他の入居希望者に借りられないよう神に祈るぐらいになってしまいます。

どのパターンにせよ、費用が大きくかかることは変わりませんが、考えなければならないのはお金のことだけではありません。移転するということは、従業員の処遇を考える必要があります。移転作業がスムーズに進む場合には、さほど問題にはなりませんが、解約予告期間内に新店舗が見つからない場合や一旦閉店する場合には、従業員を待機させる、もしくは解雇しなければなりません。他にも一旦閉店することにより、現店舗に通っていた顧客などが他へ流れてしまう事も考えられます。新店舗開店までの期間が長ければ長いほど、この問題が重くのしかかってきます。

こうなると、スムーズな移転ってできないのかな・・・と思ってしまいますよね?しかし、居抜きを利用することにより、これらのデメリットを解決することができます!

なんで居抜き売却がいいの?

居抜き売却を利用すると、コスト面で大きなメリットがあります。

通常退店をする場合には原状回復工事が必要になりますが、居抜き売却を利用するとそのままの状態で退去することが出来るので、その工事費用が抑えられます。

原状回復の大半はスケルトン状態にすることを指しますので、居抜き売却ができれば、移動させることが困難な厨房設備などもそのまま置いていくことが可能です。また、居抜き売却にある造作譲渡ですが、造作や厨房機器全てを次の方へ売却する必要はなく、例えば運ぶことが出来る機器を除くことも出来ます。ただし、造作譲渡代は全てを譲渡する場合に比べると少なくなる場合がありますので、注意が必要です。移転先の物件が居抜き物件であり、造作がある程度揃っているもしくは状態が良い場合には、元の店舗の造作の大半を譲渡するのも手です。

また、通常退去の場合、移転先が見つからないまま退去することの無いように、移転先が見つかった後に解約通知を出すことになりますが、その場合、二重に家賃が掛かる期間が発生する可能性があります。その場合、新店舗の方で賃料発生日を調整したり、フリーレントをつけてもらうことで負担を軽減する交渉を試みることになります。

それにより居抜き売却をすると解約に伴う家賃の支払いも軽減され、新店舗の賃料発生日によっては、家賃が二重に発生することを防げます。

そして、通常退去にもあった従業員の処遇や顧客をどうするかという問題に於いても、居抜きでスムーズに移転を行えば、解消することができます。

居抜き売却は、あらゆる不安要素の軽減に効果があります。

弊社が行う、退店・出店のサポートをご紹介!

それでは、弊社を利用した場合の店舗移転の基本的な流れについてご紹介します。

店舗移転の旨をご相談頂いた後、弊社のスタッフが現在の店舗に足を運び、現地調査を致します。現地調査では、立地や造作など拝見し、売却価格の希望も考慮し、価格を決めます。 その後、貸主に造作譲渡の承諾を頂きます。承諾を戴き次第早急に、Web媒体などに情報を掲載・配信、同業他社へのアプローチなどの誘致を行います。 新出店希望の方が見つかりましたら、売却条件の確認をし、造作譲渡契約の締結をします。この後、賃貸借契約の切れ目ができないよう、現借主の解約手続きに合わせて、新出店者様の賃貸借契約を締結します。引き渡し日に造作や厨房機器の状態を最終確認した後、鍵を引き渡して、完了となります。

以上が売却の流れになり、後は移転先に出店するだけです。移転先の店舗にもよりますが、スケルトン物件に入居する場合はもちろん、居抜き物件を借りる場合でも、多かれ少なかれ工事やリフォームが必要になりますので、タイミングが重要です。この時のタイミングについても、弊社にご相談して頂ければ、ご都合に合わせてスケジューリングのお手伝いを致します。

また、弊社では、出店のサポートも行っていますので、ご希望の物件を探すこともお手伝い致します。予算や立地など希望をお聞きしてお探しいたします。退店・出店に不安な費用面もなるべく負担の少ない方法を提案させていただきますし、一連の流れをお任せして頂ければ、移転の一番の問題でもある、スケジューリングもスムーズに行うことが可能になります。

他にも、次の出店場所に悩んでいる方でも、お客様の予算やコンセプトに合う立地や店舗をお探しします。勿論、まだ検討段階であってもご相談下さい。

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