ホーム > 居抜き・まるわかり講座 > 『旧・借主』のメリット

『旧・借主』のメリット


居抜き 買取

『旧・借主』のメリット

居抜きの取引においては、『旧・借主』『新・借主』双方に大きなメリットがあります。

ここでは、居抜きの取引にあたり、『旧・借主』のメリットについて説明していきます。

まず、『旧・借主』には以下のようなメリットがあると考えられます。

 ・原状回復費(スケルトンに戻す費用)がゼロ
 ・内装や造作、厨房機器、備品を売ることができる
 ・解約予告後の賃料がゼロ

この3つが大きなメリットであると言えます。

原状回復費って何?いくらぐらい掛かるの?

店舗を借りる際に結ばれた、賃貸借契約内に以下のような条項もしくは特約が設けられていると思います。

例えば、

「借主は、本物件内に借主が設置した造作・設備等を撤去し、本物件の変更箇所及び本物件に生じた汚損、損傷箇所をすべて修復して、本物件をスケルトンにし明渡さなければならない。」

これが、借主様が物件を明渡す際の、原状回復義務というものです。

この「原状」というものは、基本的に店舗を借りた時の引き渡された状態のことを指し、内装や造作・設備・配管等のないスケルトン状態であれば、明渡しの際にも同じ状態に回復させる義務がある、という訳です。

スケルトンに戻すためには、依頼する業者や撤去する内装や設備にも寄りますが、坪当たり10万円前後は掛かってしまいます。

そのため、貸主様に預けてある敷金・保証金を充てざるを得ず、退去後に手元にお金が残らないケースが多いようです。

そこで、契約上は居抜きで店舗を譲渡することができなくなっているところ、 『大家』のメリット に記載の通り、入居者が決まりやすくなることや、空室期間無く次の借主様にバトンタッチできるということが有利に働き、貸主様に居抜きでの譲渡を認めてもらうケースが増えています。

また、中には借主様が設置した造作や設備を、貸主と協議の上残したまま退去することができる、という内容の条項が設けられている契約もあります。

この場合、造作や設備に破損や故障が無い限りは、そのままの状態で退去することができ、原状回復費用の心配はありません。

内装や造作、厨房機器、備品がお金になる

スケルトンからお店を開くにあたり、賃貸借契約に掛かる費用の他に、一からライフラインを敷き、内装を調え、厨房機器や備品を揃えるための費用が掛かります。

はじめての出店の方には大きな負担となりますが、既に運営されている店舗を引継ぐことで、この部分の費用を圧縮することができます。

もちろん、借主様の負担で工事・購入・設置等行ったものに限られますが、現状に価格を付け、次の方に売却することで手元にお金が残ります。

解約予告後の賃料がゼロ

契約書を見ると、

「借主は、貸主に対して3ヵ月前に文書による解約の申入れを行うことにより、本契約を終了することができる。」

というような規定が設けられていると思います。

これは、退去しようと思い、文書で貸主様に退去したい、ということを通知しても、直ぐに3か月分の賃料を支払うか、3ヵ月間はお店を借り続けなければいけないという内容です。

貸主様にとっては、賃料の受取を途切れさせたくないので、この解約予告期間を使って次の借主を探そう、という目的があり、3ヵ月ないしは6ヵ月の期間を設けてある事が多いです。

ただし、借主様にとっては、営業を続けているのであれば売上を充てることもできますが、すでに閉店してしまっていると、無駄な賃料が掛かってしまうことになります。

そこで、居抜きで譲渡すれば次の借主様に引継ぐまでの賃料を支払えばよく、引継いでもらった後は次の借主様が賃料を払うこととなり、貸主様にとっては賃料が途切れず、借主にとっては無駄に支払う賃料を少なくできる、と双方にとってメリットが発生することになります。

まとめ

このように、居抜きの取引において『旧・借主』には、経済的なメリットが非常に大きいことがお分かり頂けたかと思います。

閉店というものにはどちらかというと、「売上不振」や「体調不良」、「人手不足」などのマイナスイメージがつきもの。

そのため、通常では掛かってしまう原状回復や解約予告後の賃料を少しでも圧縮させ、経済的な負担を小さくして退去をして頂くべく、弊社では全力でサポート致します。

この記事を書いたスタッフ

 中島 哲也

カテゴリー:
タグ:
2015年4月26日

« |     一覧へ     | »
カテゴリー
  • 基礎知識
  • タグ
  • 講座
  •