ホーム > 居抜き・まるわかり講座 > 『大家』のメリット

『大家』のメリット


居抜き 買取

『大家』のメリット

ここでは、居抜きで取引をするにあたり、『大家』のメリットについて書いていこうと思います。一見、造作部分の取引には無関係で、特にメリットなど無さそうな『大家』には、どんなメリットがあるのでしょうか?

 ・空室期間をつくることなく次の入居者を入れることができる
 ・初期コストが抑えられることにより、入居者の経営が安定する
  (=家賃収入も安定する)

大きく挙げられるのは、上記の2点でしょうか?特によく言われるのが1点目の内容ですが、あまり注目されない2点目の部分も実は大きなメリットになります。

空室期間ってなぜ生まれるの?

では、空白期間とは何でしょうか?また、なぜそんな期間が生まれるのでしょうか?これには、前のコラムでも触れた”原状復帰”に起因する部分が非常に大きい内容となります。

物件を返却するときにはスケルトン(構造・躯体がむき出しの状態)に戻しますが、当然そのためには工事をする期間が必要になります。今の借主がその期間の家賃を負担するのは当然として、では新しい賃借人が工事の期間をそのまま素直に家賃を支払ってくれるケースがどれだけあるのでしょうか?

実は、素直に家賃を払うという借り手は少なく、今はフリーレント交渉が当前のように行われています。
工事期間の2ヶ月間は賃料を0円にして欲しいというような内容ですね。

物件の人気度にもよりますが、承諾される『大家』はとても多いです。

また、次の借り手がすぐに見つかるなんていうことが、そんなにあるものでしょうか?調べてみると、次の借り手が入居するまで、色々な物件の平均を取ると3ヶ月以上かかってしまうことが良くあるようです。

これって、賃料収入で経営している『大家』にとっては非常にリスクが高く…家賃が25万円の物件ですと
75万円(25万円×3ヶ月)も収入が減ってしまうことになります。

これを防ぐために、解約予告期間というのを3ヶ月以上設定している場合が多いのですが、その中でも次の
賃借人が決まらないパターンがあります。

居抜きでの募集だと何が違うの?

では、居抜きで募集すると何が変わるのでしょうか?

 ・営業をしながら募集することができる
 ・前日まで営業していた店舗を引き渡すので、次の入居者がすぐに開店することができる

引渡よりも前に「辞めよう」と決意される方がほとんどなので、多くの場合は営業をしながら募集をすることになります。次の入居者の方は営業している様子を参考にして、自分の業態の成功イメージを考えることが
できます。なぜなら、スケルトン状態よりもより深くイメージでき、具体的に開業プランを練りやすいというメリットがあります。

また、前日まで営業をしていた店舗をそのまま引き渡すということは、厨房機器なども前日まで使用していたので、壊れているなどのトラブルも少なく、内装などの変更が必要なければ、保健所等への各種申請に時間が掛かるものの、最短で開店にこぎつけることができます。


まとめ

『大家』には特にメリットが無い様に思われる居抜きの取引ですが、以上のように借り手を出来るだけ途切れさせず、長く借り続けて頂けることで安定した賃料収入が得られる、というメリットがあることを、お分かり頂けるのではないでしょうか。

簡単に全容だけ説明させて頂きましたが、いかがでしたでしょうか。 まだまだ奥深い”居抜き”の世界…
その魅力をもっとお伝えできるように、これからも頑張ります!

カテゴリー:
タグ:
2015年4月20日

« |     一覧へ     | »
カテゴリー
  • 基礎知識
  • タグ
  • 講座
  •