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賃貸物件なのに売れるの?


居抜き 買取

「物件を売る」とは?

「賃貸」物件である以上、借り手は建物の所有者である大家さん(貸し手)から賃料を払って借りています
ので、「物件を売る」と言うことは人の物を売ってしまう、と言う意味に聞こえませんか?

しかし説明するまでも無く、そんなことはできません。

「物件を売る」とは、借り手によって備え付けられた、もしくは入居時に前所有者から譲り受けた、内装や
厨房機器、什器・備品、つまり現在の借り手の所有物を次の借り手に売る、と言う意味を表現しています。

つまり、ここで言う「物件を売る」は、「自分で購入したものを、次の借り手に売る」という意味だという
ことがお分かり頂けたのではないでしょうか。

契約書には「スケルトン戻し」って書いてあるけど・・・

物件の賃貸借契約時に、解約する際の手続きについても説明を受けたと思います。

詳しくは『旧借主』のメリットに譲りますが、基本的に契約書には

「スケルトンにし明渡さなければならない。」

と書かれています。

にもかかわらず「売る」ということは、単純に買取業者に引き取ってもらう、もしくは一度他の場所に移しておいて、新しい借主の契約後にまた運び入れる必要があるのではないか、と思われる方もいらっしゃるかも
知れません。

もちろんそのような手続きを踏むことが契約に沿ってはいますが、こうすることにより元の借主のスケルトン工事費用と新しい借主の内装工事費用が発生し、双方が経済的な負担を追うことになってしまいます。

そこで、まずは契約内容に沿わないことである以上、大家さんの了承を得ます。その上でお店を現状のまま
引き渡すことにより、経済的な負担も掛からず、その上元の借主には売却金額が手元に残り、新しい借主は
内装工事の費用を減らすことが可能になります。

譲れないモノはあるの?

お店を現状のまま引き渡すことが、「物件を売る」最大の特徴ではありますが、譲れない物もあります。

あくまでも「自分で購入した物」が売れる対象ですので、酒屋さんやメーカーから借りているビールサーバー等は売ることができません。

また、クレジット払いで購入しまだ支払いが残っている物に関しても、正確に言うと支払いが済むまでは自分の物ではありません。

その他リース契約を結んで使用している物も、自分の物ではありません。

ただし、クレジットやリース契約の場合は、「物件を売る」時の金額に含めてしまうことも可能です。

事前にもしくは契約が成立し金銭を受領し次第、繰り上げて返済、もしくは買取をすることで、譲渡可能物として取り扱います。

ちなみに事前の確認が必要ですが、リース会社によっては新しい借主への引継ぎにも対応しています。つまりリース会社と新しい借主に新たなリース契約を結んでもらい、引継いでもらいます。

しかし引継ぐ場合には、元の借主が新しい借主の連帯保証人にならなければいけないことがあり、新しい借主の支払い状況によっては、後々になって請求が来てしまう可能性があるため、引継がせずに残債を売買金額に含め、造作の売買契約時に精算してしまう方法を取るケースが多いです。

まとめ

「賃貸物件を売る」=「自分で購入したものを、次の借り手に売る」ことは、元の借主にも新しい借主にも
メリットになります。

ただし、初めの方にも書いてありますが、契約上は認められていないことが多いので、大家さんや管理会社の承諾を頂く事をお忘れなく。

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2015年5月21日

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